Невыплаченная аренда может обойтись в 45%: как владельцам избежать налога на деньги, которых они не получили

Доход от аренды облагается отдельно, с первого евро. Ставка может доходить до 45%. То есть собственник рискует оказаться в знакомой греческой ловушке: квартиры нет в свободном распоряжении, денег нет на счёте, а налог уже вполне реален.

Главное в нескольких пунктах

• Невыплаченная за 2025 год аренда не освобождается от налога автоматически.
• До 15 июля 2026 года собственник должен оформить предусмотренные законом действия против арендатора.
• Подойдут судебный приказ о выплате, приказ о возврате объекта, судебное решение или иск о взыскании аренды.
• В ΑΑΔΕ необходимо подать форму E411 через сервис «Τα Αιτήματά μου» в myAADE.
• Форма подаётся отдельно по каждому арендатору, объекту и подтверждающему документу.
• Если документы не подать, налоговая не признает суммы невзысканными и начислит налог как на обычный доход.

Кому грозит налог на деньги, которых не было

Проблема касается владельцев, которые в 2025 году не получили часть или всю аренду по договору. Сам по себе факт просрочки не означает, что доход автоматически исчезает из налоговой декларации.

Для ΑΑΔΕ недостаточно сказать: «арендатор не заплатил». Нужны документы, подтверждающие, что владелец действительно начал процедуру взыскания долга или возвращения объекта.

Если этого не сделать, суммы попадут в декларацию как доход от недвижимости. А дальше система, как водится, проявит завидную принципиальность именно там, где человек денег даже не видел.

Что нужно сделать до 15 июля

Чтобы аренда за 2025 год была признана невзысканной и не облагалась налогом, до установленного срока необходимо иметь хотя бы один из следующих документов:

• судебный приказ о выплате долга;
• приказ о возврате арендованного объекта;
• судебное решение о выселении арендатора;
• судебное решение о взыскании арендной платы;
• поданный иск о выселении или взыскании задолженности.

После этого владелец должен подать электронное заявление в ΑΑΔΕ через раздел «Τα Αιτήματά μου» на платформе myAADE.

Форма E411: главный документ для владельца

К заявлению прикладывается форма E411, предназначенная для декларирования невзысканного дохода от аренды или субаренды недвижимости.

Форма подаётся отдельно для каждого арендатора, каждого объекта и каждого документа, на котором основано требование. В ней указываются данные арендатора, адрес недвижимости, сумма невыплаченной аренды и налоговый год.

Именно на этом этапе часто возникают ошибки: владелец подал один общий документ, не приложил судебное решение или указал неполные данные. В результате ΑΑΔΕ может не признать сумму невзысканной.

Особые случаи: банкротство и незавершённое выселение

Если арендатор признан банкротом, владельцу потребуется также таблица заявленных требований кредиторов, где указана его претензия по задолженности.

Отдельный порядок действует, когда приказ о возврате жилья или решение о выселении уже выданы, но сам арендатор фактически ещё не покинул объект. В этом случае необходимо представить:

• декларацию владельца о том, что аренда не была получена;
• акт судебного исполнителя о выселении и передаче объекта владельцу.

Как отражать суммы в декларации

Невыплаченная за 2025 год аренда сначала указывается в форме E2, в специальной графе для невзысканных доходов. Затем данные автоматически переносятся в E1.

Если ранее владелец уже заявил аренду как невзысканную, но фактически получил деньги в 2025 году, эту сумму необходимо указать как доход за год фактического получения.

Доход от аренды облагается отдельно от первого евро. Перед расчётом признаётся стандартное уменьшение на 5% на ремонт, обслуживание и эксплуатационные расходы по недвижимости. Однако эта скидка мало утешает человека, которого пытаются обложить налогом на пустой кошелёк.

Что произойдёт, если ничего не подать

Если владелец не представит E411 и необходимые документы, ΑΑΔΕ не признает арендные суммы невзысканными. После этого налоговая может провести новую расчётную процедуру и начислить налог на весь заявленный доход.

Важный момент: это не отменяет право владельца взыскивать долг с арендатора. Но без соблюдения процедуры он может оказаться в двойном минусе: сначала не получить аренду, а затем заплатить налог за чужой долг.

Редакционный комментарий

Греческая система в очередной раз предлагает собственнику доказать, что он не верблюд, не банк и не благотворительный фонд для арендатора. Человек уже столкнулся с неплательщиком, потратился на адвоката, судебные документы и исполнителей, а затем обязан ещё успеть собрать пакет бумаг, чтобы государство не решило: раз аренда была предусмотрена договором, значит она где-то обязательно лежит у него в кармане.

Сам принцип защиты от налога на невзысканный доход разумен. Но его реализация построена так, что владелец сначала должен начать судебную войну, затем правильно заполнить формы, приложить доказательства и не пропустить срок. Иначе налоговая без лишней драмы просто посчитает доход реальным.

В результате государство формально борется с уклонением от налогов, но на практике создаёт ситуацию, в которой налогоплательщик вынужден доказывать отсутствие денег почти с той же энергией, с какой он пытается их вернуть.

Источники: ΑΑΔΕ: форма E411, ΑΑΔΕ: каталог форм, ΠΟΜΙΔΑ: разъяснения по невзысканной аренде.