Ни для кого не секрет, что Греция является сейсмически активным регионом и, тем не менее, в этой стране спокойно живут как местные жители, так и иностранцы, купившие здесь недвижимость.Вот уже более 30 лет, как своеобразной строительной Библией в Греции выступают два документа: «Кодекс о сооружениях из армированного железобетона» и «Кодекс о сейсмической устойчивости зданий». Ни один греческий застройщик не посмеет нарушить эти два кодекса.
Что же представляет собой современный греческий дом? Любое здание – от маленького домика до огромного завода – содержит в себе идентичную конструкцию. Вырывается котлован, дно и стенки которого по периметру заливаются бетоном. Получается своего рода бетонный короб, в который засыпается земля и утрамбовывается, после чего заливается бетоном «крышка» этого короба. Это – антисейсмическая подушка. Далее начинают поднимать бетонным монолитом колонны, балки и перекрытия этажей. В результате получается своего рода железобетонная решетка. В дальнейшем, если по стене с колонной или балкой потребуется провести электрокабель, то он будет взят плоский и уложен внутри штукатурки; если надо будет устанавливать кондиционер, то мастера будут пробивать только кирпичную стену, но не бетон. Поскольку это вопрос надежности всего здания!
После бетона кирпичами или камнями выкладываются стены, делают электро- и гидравлическую проводку, штукатурят и так далее по уже привычной технологии. Поскольку Греция страна приморская, влажность воздуха повышенная, поэтому бетон снаружи покрывается листами пенопласта, чтобы в зимнее время стены изнутри «не потели». Если все-таки наблюдается такое явление, значит, где-то пропущена изоляция. Соответственно, хороший застройщик не будет спешить и даст хорошо высохнуть, как бетону, так и штукатурке. Подобная проблема особенно характерна для Северной Греции, где большая разница в летней и зимней температуре и влажности. Поэтому в тех районах используются даже алюминиевые двери и окна с «термомостом», резиновой прокладкой между наружной и внутренней частью алюминиевого каркаса, чтобы они не соприкасались между собой. Также в Северной Греции практически не встретишь балконных дверей, раздвигающихся вовнутрь стен. Данная конструкция не может обеспечить хорошую теплоизоляцию. Для остальных же районов Греции это не является проблемой.
Аналогично, двускатные черепичные крыши характерны для горных районов страны, где зимой не редок снег. В прибрежных районах крыши обычно плоские, хотя в последнее время и там стали строить так же, причем, без потолка, для лучшей циркуляции воздуха внутри помещения в летнее время.
Для обогрева зимой в греческих домах используется отопительный котел, работающий на дизельном топливе. В последнее время идет активная газификация страны и в крупных городах газовые котлы уже появились, но пока еще они мало распространены. Если дом многоквартирный, то на каждую отдельную квартиру имеется свой счетчик на потребление тепла, а внутри квартиры термостат на включение-выключение отопления. При работающем отоплении горячая вода имеется и в кране, в остальное время года используется электронагреватель в бойлере. Также многие ставят на крыше здания солнечные нагреватели воды, которые весь долгий летний сезон обеспечивают дом горячей водой.
Климатические особенности накладывают свой отпечаток и на укладку полов. Паркет в Греции, в основном, можно встретить в дорогих районах северной части греческой столицы, расположенных на высоте 200-300 метров над уровнем моря и где зимой снег не редкость. В большинстве греческих домов укладывают кафельную плитку или мрамор, в домах горных районов нередко можно встретить камень.
Главным отличием строительства домов в Греции и России является то, что в Греции квартира/дом сдается под ключ, т.е. можете входить и жить – сантехника, двери, окна, кухня, розетки, зачастую и шкафы стоят. Если Вы покупаете в процессе строительства, то можете все стройматериалы выбрать сами: краску на стены, кафельную плитку, сантехнику, розетки, двери, кухню и т.д. Вам предлагают выбрать из нескольких вариантов, входящих в стоимость строительства, при желании можете выбрать более дорогие материалы, доплатив только разницу.
Иными словами, стоимость квадратного метра в Греции – это стоимость полностью готового к проживанию дома или квартиры. Более того, продавать недостроенный дом в Греции считается правилом плохого тона. Исключением могут быть экстренные обстоятельства, как-то: отъезд, болезнь, финансовое положение владельца или застройщика. В таком случае строительство останавливается на той стадии, на которой будущий покупатель может изменить объект по своему вкусу. В последнее время в связи с кризисом таких домов в Греции, естественно, стало больше.
В Греции существуют несколько запутанные строительные нормативы и понятия, которые могут быть не поняты с первого раза иностранным покупателем.
В основном это касается ограничений на застройку участка, которые выражаются набором определенных коэффициентов, как-то:
- коэффициент застройки: означает, сколько квадратных метров можно построить на данном участке. Обычно, в зоне городской застройки этот коэффициент около или больше единицы, за чертой населенного пункта – меньше. Пример: участок 200 м2 с коэффициентом 1,2 означает, что на нем можно построить 240 м2 жилой площади;
- коэффициент покрытия: означает, какую часть участка можно отвести под застройку. Пример: участок 200 м2 с коэффициентом 0,8 означает, что здание не может занимать более 160 м2 участка;
- коэффициент высоты: означает, не более какой высоты можно построить здание. Обычно низкие коэффициенты по высоте имеют районы, расположенные, например, вблизи аэропорта.
Все три коэффициента должны быть согласованы между собой. Как в наших примерах выше, имея возможность построить 240 м2 и располагая ограничением в 160 м2 на покрытие участка, можно строить, например два этажа по 120 м2, или нижний 160 м2 и верхний 80 м2 плюс веранда 80 м2, или три этажа по 80 м2, если позволяет коэффициент высоты. Если не выбраны при строительстве все разрешенные метры и позволяет коэффициент высоты, то можно позже достроить еще этаж (детям, например) или даже продать. Такой объект недвижимости в Греции называется «аэрас» - «воздух». По этой причине на крышах многих греческих домов можно увидеть несрезанную арматуру – для будущего верхнего этажа.
Жилая площадь в Греции считается по внешним сторонам наружных стен.
Подвал, балкон, лоджия не входят в жилой метраж. Этим часто пользуются греческие застройщики, чтобы выкроить дополнительные метры. Например, дом находится на склоне, от одной до трех сторон его подвала получаются глухими в земле, но минимум одна сторона открытая и, соответственно, там можно сделать жилой этаж. Аналогичным образом поступают с полуподвалом, где делают гостевую комнату, или playroom. Также обычно одна спальня в городской греческой квартире на самом деле является лоджией, которую закрывают окнами после прохождения комиссии из электрической компании и делают комнату.
Постепенно греческие власти упорядочивают строительное и земельное законодательство и в свое время такие ухищрения уйдут в прошлое, но пока они имеют место и об этом следует знать. Наличие одного-двух подобных помещений в доме/квартире нормальное явление, но если половина и более площади здания является де-юре нежилой, то такого варианта следует избегать. В любом случае требуйте урегулирования данного вопроса у греческого застройщика. Либо он должен снизить цену на недвижимость на сумму штрафа, либо самому подать документы на легализацию незаконно застроенных помещений и оплатить данный штраф.
Источник: www.greecetoday.ru
