Недвижимость в Греции

Аналитики греческого рынка недвижимости утверждают, что в течение последних нескольких лет в стране ежегодно продавалось от 1 тысячи до 2 тысяч летних домов. 50-60% от этого числа приходилось на нерезидентов, пальму первенства среди которых держали выходцы из Западной Европы и России.

На ближайшие годы прогнозируется стабильный рост цен, что связано и с удачным сочетанием цена-качество, которое очень привлекательно как с точки зрения проживания в стране, так и с позиции сдачи недвижимости в аренду. Греция обладает почти уникальной на сегодняшний день возможностью насладиться живой природой: чистое лазурное море, горы, оливковые и сосновые рощи, уникальная флора и фауна. Кроме этого, Греция является страной с истинно европейским уровнем жизни и высочайшим уровнем безопасности: в ней самый низкий уровень преступности из европейских стран.

Статистические данные говорят о том, что наиболее востребованными были и остаются небольшие дома или таунхаусы у моря для летнего отдыха, с небольшим участком земли стоимостью до 200 тысяч евро. Приобретение недвижимости стирает международные границы. Иностранные граждане, владеющие недвижимостью в Греции, автоматически получают многократную визу с возможностью пребывания в стране и в 25 государствах Шенгенского союза 180 дней в году для себя и своих ближайших родственников.

Процедура приобретения недвижимости в Греции подчиняется общим европейским правилам, однако требует участия профессиональных консультантов, архитекторов и гражданских инженеров из-за большого количества местных ограничений и особенных правил. При этом различные местные особенности характерны для любой юрисдикции Средиземноморья, и выбор оптимального соотношения привлекательности и барьеров в отношении конкретной территории недвижимости всегда остается за покупателем, его семьей и консультантами.

Правила и процедуры оформления недвижимости в Греции.

В Греции для приобретения недвижимости иностранцами существуют некоторые ограничения. Недвижимость в некоторых приграничных районах, являющихся стратегически важными с точки зрения обороны страны и безопасности, приобретается только по специальному решению властей. Договоры на покупку, заключенные без такого разрешения, считаются недействительными. Стратегическими районами считаются префектуры Хиос, Лесбос (Мутилини), Додеканес и Самос, а также острова Тира (Санторини) и Скирос вместе с несколькими префектурами острова Крит — Ретимно, Ласити и Чаниа.

Но прежде чем вступать в переговоры о сделке, покупателю необходимо проконсультироваться с юристом, так как перечень означенных погранзон в любой момент может быть изменен декретом Президента.

Процедуры получения разрешения от властей различны, а ограничения существуют как для греков, так и для иностранцев.

Процедуры оформления недвижимости для граждан ЕС.

В Греции все граждане ЕС равноправны, страна является членом Евросоюза с 1981 года.

Для покупки недвижимости в погранзоне граждане должны обратиться в префектуру, на территории которой находится приобретаемый объект.

Заявление в префектуру должно содержать:

1. Цель покупки.
2. Описание объекта.
3. Информация о покупателе (профессия, образование, судимости и т. д.)

К заявлению должны быть приложены документы о праве собственности на объект.

Для юридических лиц, базирующихся в ЕС, необходимо также предоставить:

1. Финансовую декларацию за предыдущий год.
2. Заверенную копию Устава юридического лица.
3. Действительный сертификат.
4. Подтверждение выплат по акциям.

Для обществ с анонимным собственником:

1. Список членов Совета Директоров
2. Список основных держателей акций

Процесс оформления разрешения на покупку является бесплатным и длится от 1 до 3 месяцев.

Процедуры оформления недвижимости для граждан других стран, не являющихся членами ЕС.

Для приобретения объекта в погранзоне граждане этих стран должны обратиться с заявлением в Министерство обороны Греции, к которому кроме документов, перечисленных выше, должен быть предоставлен топографический план объекта и местность вокруг него. В этом случае процесс согласования также является бесплатным, но займет от 3 до 6 месяцев.

В Греции, как для самих греков, так и для иностранцев существует еще множество ограничений как на строительство, приобретение, так и на использование недвижимости.

Ограничения при приобретении недвижимости.

1. Строительные ограничения.

Законы о строительстве в Греции различают участки земли внутри зоны городской планировки и участки, находящиеся за чертой города.

Объект недвижимости внутри городской зоны должен иметь выход к городской улице, водопровод, электричество и телефонный кабель. Может быть разрешено строительство за пределами городской планировки на участках более 4 000 кв. метров. Максимальное количество разрешенных этажей и максимум занимаемой площади определяют различные коэффициенты, применяемые к зданиям и участкам.

Запрещается строительство в зоне археологических раскопок и памятников и в зонах охраняемых лесов. Минимальное расстояние строительства жилья от пляжей в прибрежной зоне — 35 метров.

2. Защита памятников и природы.

В Греции действует закон о защите природы и памятников, из которого проистекают многие ограничения строительства. Специальные сертификаты выдаются по требованию местными лесничествами, которые определяют находится ли приобретаемый объект в зоне охраняемых лесов.

Также нельзя покупать недвижимость в зоне исторических раскопок. Владельцы тех домов, которые считаются охраняемыми памятниками, за свой счет обязаны поддерживать их в надлежащем состоянии. Запрещается  приобретение в собственность и участков земли на береговой линии.

3. Регистр земли.

Нововведением является в Греции законы 2308/1995 и 3212/2003, определяющие параметры кадастра земли. Теперь каждый объект недвижимости определяется 12-ти или 16-ти значным номером. Статус объекта, зарегистрированного в Регистре земли, с точки зрения законо, является неоспоримо легитимным.

Следует отметить, что на островах Родос и Кос применяется своя система регистрации земли, используемая еще со времен итальянской оккупации.

4. Греческая система регистрации Мортгейджей.

В Греции все еще существует Регистр Мортгейджей, который постепенно вытесняется Регистром Земли. Он не содержит сведений о сделках, а состоит из 4-х отдельных книг:

• регистр документов;
• регистр лиц;
• регистр акций (долей);
• регистрационная книга.

Сведения,содержащиеся в данных документах определяют связь между определенным лицом и объектом недвижимости.

Для того, чтобы несмотря на зарегистрированную нотариальную сделку и правильную регистрацию объекта, право собственности не подлежало сомнению, и внедряется  система Земельного Регистра, так как Регистр Мортгейджей не заслужил доверия граждан Греции, поскольку в нем чиновники не проверяют суть сделки и законность самой регистрации.

Покупатель может в этом случае зарегистрировать сделку даже в отсутствии продавца как владельца. Но по греческим законам даже самый добросовестный покупатель не может приобрести недвижимость у лица, не являющегося владельцем объекта, поэтому регистрация в Регистре Мортгейджея никак не гарантирует его прав. Для этого потенциальному покупателю необходимо с помощью юриста убедиться, что приобретаемая недвижимость действительно принадлежит продавцу.

5. Исчисление уровня налогов из цены объекта.

Налогооблагаемая стоимость объекта в районах городской проверки исчисляется по «объективной шкале» и обычно на 20-50% ниже рыночной цены объекта. Стороны в сделке из-за налогово-фискальных соображений часто в контракте купли-продажи используют эту «объективную», а не рыночную цену объекта. Это разночтение формальной и реальной цен может обернуться для покупателя юридическим и финансовым риском. Особенно в случае аннуляции или ревизии сделки.

В сельской местности оценка стоимости проводится местным налоговым органом и основывается на изучении цены близлежащих похожих объектов или стоимости недвижимости в предыдущих сделках.

Ипотека на приобретение недвижимости в Греции.

С ноября 2009 года иностранец может получить ипотеку. Кредит выдается на срок до 15 лет на сумму 50% от стоимости недвижимости. Ставка по ипотеке составляет 5,5-6% годовых, но в некоторых случаях возможно получение кредита и по ставке 3,95%.

Для оформления ипотеки обязательно предоставить справку о доходах формы 2-НДФЛ и рекомендательные письма из банков, где открыты счета. С января 2010 года ожидается упрощение политики выдачи кредитов для стимулирования рынка недвижимости.

Российские граждане могут оформить ипотеку в Греции, не выезжая из России. Такую возможность предоставляют некоторые российские банки, но тогда срок кредита будет короче, а процентная ставка выше.

Оформление договора купли-продажи недвижимости в Греции.

Кроме необходимых документов для приобретения недвижимости в Греции необходимо соблюсти ряд формальных требований.

1. Участие адвоката.

Если цена сделки доходит до 29 137 евро за недвижимость, расположенную на территории Афин и 11 739 евро за недвижимость на всей остальной части Греции, то как для продавца, так и для покупателя при заключении сделки купли-продажи необходимо присутствие адвоката. Он не только представит каждую из сторон, подписывающих договор, но и необходимые юридические консультации и составит контракт. Адвокат произведет проверку юридической истории объекта за последние 20 лет, установит действительно ли продавец является полноправным собственником объекта недвижимости, имеет ли он право на ее продажу. Кроме этого, адвокат убеждается в том, что недвижимость не заложена, не имеет судебных запретов, мер по взысканию или исков, а также выясняет законность строительного разрешения на произведенные строительные работы, оплачены ли продавцом все необходимые налоги на недвижимость. Адвокат играет очень важную роль в успешных переговорах и заключении договора, он представляет и защищает Ваши интересы, и поэтому старается заключить договор на условиях, более выгодных для Вас.

2. Участие нотариуса.

Для того, чтобы сделка считалась действительной, договор купли-продажи и договор о передачи недвижимости должны быть нотариально заверены.

Продавец и покупатель должны представить для нотариального удостоверения некоторые документы. Покупатель обязательно предоставляет справку из налогового органа об уплате налога на переход права собственности на недвижимость, а продавец должен предоставить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности, а также официальное заявление о том, что он не получал прибыли от объекта купли-продажи и др.

Перед подписанием контракта, нотариус зачитывает его вслух и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора их прав и обязательств, вытекающих из соответствующей сделки, он должен убедиться, что сторонам все ясно и понятно.

От цены сделки зависит стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи, обычно она составляет 2% от общей цены сделки.

3. Доверенность.

Свои полномочия по предоставлению своих интересов каждая сторона, подписывающая контракт, может передать другому лицу, выдав ему доверенность, которая может быть также выдана адвокату стороны, подписывающей договор. В этой доверенности обязательно должны быть подробно указаны существенные условия договора и объект сделки. Доверенности, выданные покупателем и продавцом недвижимости обязательно удостоверяются нотариусом. Если сделка совершается за границей, она подписывается в Греческом консульстве.

Договор купли-продажи, заверенный нотариально, считается действительным, если он зарегистрирован в Реестре Недвижимости или в Земельном Кадастре. Завершающей обязательной частью оформления договора купли-продажи недвижимости является регистрация перехода права собственности покупателю.

Регистрация в налоговой инспекции.

Для иностранного приобретателя недвижимости, чтобы быть идентифицированным греческими финансовыми органами, необходимо иметь персональный Налоговый регистрационный номер (AFM).

Анкета для получения AFM

1. ФИО
2. ФИО матери
3. ФИО отца
4. Место рождения
5. Место жительства
6. Род деятельности
7. Данные паспорта, когда и кем выдан
8. Свидетельство о рождении (перевод+апостиль)
9. Копия паспорта

Присвоение AFM сопровождается приобретением ограниченной налоговой ответственности, в основном в отношении налога на имущество. Иностранные покупатели должны запрашивать и получать Налоговый регистрационный номер в иностранном отделе местной налоговой инспекции. Проверка «гражданской чистоты» покупателя производится путем запросов в соответствующую префектуру (для граждан ЕС) или в Министерство обороны (для граждан не ЕС) на предмет ограничения на приобретение недвижимости для иностранцев.

Необходимо иметь в виду, что в отношении недвижимости уплачивается только один налог — на приобретение недвижимости. Налоги на владение недвижимостью законодательством не предусмотрены. Таким образом, заплатив налог при покупке, Вы сможете все последующие годы спокойно жить в своем доме или квартире, не уплачивая других налогов. Правда, если Вы решили получать доход от своей недвижимости (например, сдать в аренду), тогда Вам придется заплатить налоги с полученных доходов.

Регистрация титула

Передача прав на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в земельном или залоговом реестре. Если контракт учреждает права и обязанности сторон, то регистрация учреждает соответствующую передачу этих прав и обязанностей. Регистрационный сбор составляет 0,475% от стоимости, указанной в контракте.

Затраты на регистрацию несет покупатель, если иное не согласовано сторонами. Если территория, на которой расположен объект, уже переведена из системы реестра залогового кредитования в систему земельного реестра, то существующие владельцы обязаны в определенный срок декларировать титул недвижимости имущества для внесения его в новый земельный реестр.

Затраты на декларацию составляют 20 евро за каждое право собственности, указанное в регистрационных документах. Декларация  и внесение титула недвижимости в новую систему земельного реестра является гарантией полного завершения сделки и предпосылкой для получения разрешений на проектные, планировочные и строительные работы.

Дополнительные расходы

Полные расходы обычно ограничены 10–12 процентами, в зависимости от оценки недвижимости налоговыми органами для расчета всех официальных платежей.

В соответствии с действующим греческим законодательством существуют обязательные платежи покупателя, рассчитываемые в процентах от стоимости контракта:

• нотариус: 1,5% без учета сборов на проверку титула в реестре;
• адвокат: 1% для контракта до 45 тысяч евро и 0,5% — свыше 45 тысяч евро;
• налог на продажу недвижимости: 7-11% в зависимости от условий;
• регистрационный сбор: 0,5%.