Любой, кто хочет приобрести домик у моря за границей, прежде всего должен ответить себе на главный вопрос: а зачем? Действительно, работающий человек до выхода на пенсию сможет бывать там от силы месяц-полтора в году. Остальное время ваша квартира или дом будут стоять пустыми, либо придется сдавать их, причем без вашего личного пригляда за жильцами. При этом вы будете платить немалые налоги в чужой стране, у вас будут расходы на содержание дома, коммунальные платежи. К тому же волей-неволей зарубежная недвижимость приковывает вас к одному месту. И если взвесить все плюсы и минусы, то на самом деле выгоднее в течение 20–30 лет ежегодно отдыхать на разных морях-океанах.
Но, с другой стороны, многим куда милее осознание того, что где-то есть пусть маленький, но собственный домик, куда можно приехать в любой момент. И насладиться тишиной, плеском волн, теплым морем, лазурным небом (далее по списку). В окружении любимых и близких людей, добрых соседей, без отельной тесноты, полупансионов и навязчивой «культурной программы». Лично я отношусь именно к такой категории людей, поэтому, как только для этого представилась возможность, стал искать домик у моря.
Фото: Сергей Цехмистренко
Почему именно Греция стала основным объектом поисков? Здесь все просто: транспортная доступность (менее 3 часов лету от Москвы до Салоник и 4 до Афин), регулярное круглогодичное авиасообщение, обилие чистых пляжей (в 2018 году 519 пляжей и 15 бухт страны получили Голубые флаги ЕС), и не менее чистые моря (Эгейское, Ионическое и «основное» Средиземное), несравнимые, на мой субъективный взгляд, с нашими Азовским или Черным. Последнее, кстати, решительно отмело Болгарию как место для поисков жилья. Немаловажным стал и такой фактор, как религиозно-культурная общность, благодаря которой из списка стран-претендентов исчезли Хорватия, Албания и даже Испания. Наконец, сыграло свою роль и знание новогреческого языка (так уж исторически получилось).
Предположим, вы решились на покупку. С чего лучше начать? Я бы рекомендовал для начала выбрать конкретное место, в которое вы будете регулярно ездить долгие годы, если не всю оставшуюся жизнь, и оценить его именно с этой точки зрения. Греция — страна более чем 1000 островов (в основном, правда, безлюдных), и многие, побывав на них в качестве туриста, мечтают о домике именно там. Спору нет, острова прекрасны. Но лишь если вы неисправимый отшельник. Для меня там сплошные минусы: от более высоких цен абсолютно на все по сравнению с материком до гарантированных перебоев с водой, особенно летом. Плюс неизбежные проблемы с транспортом. Да, туда ходят паромы и даже (на самые большие острова) летают самолеты. Но регулярное сообщение длится лишь с апреля-мая по конец сентября, и даже в сезон выстроить логистику, чтобы слетать туда на выходные, будет достаточно непросто.
Фото: Сергей Цехмистренко
Материковая часть Греции этих недостатков лишена и к тому же дает массу возможностей для путешествий, если в какой-то момент вам надоест пляжный отдых. Наиболее популярные места для покупки — окрестности Салоник (полуостров Халкидики) и Афин (побережье Аттики вплоть до района Лутраки). Здесь сказывается близость двух самых больших городов, и именно в этих районах живет почти все население Греции. Но есть и более уединенные и вместе с тем очень неплохие районы — на Пелопоннесе, вокруг Кавалы или Александруполиса. Если же говорить об островах, то здесь вне конкуренции, конечно, Крит, куда летают самолеты из России, как, впрочем, на Родос или Корфу. Недалеко от Афин находится остров Эвбея, куда легко доехать и по суше, по 40-метровому мосту, отделяющему его от материка.
Еще один момент при выборе — наличие необходимой именно вам инфраструктуры. Кто-то захочет жить в уединенной бухте, но тогда надо быть готовым к тому, что за каждой бутылкой воды придется ездить по 5–10 км по горному серпантину. Кто-то предпочитает маленькие городки, но надо быть готовым к тому, что летом они наполняются тысячами туристов со всего мира, жизнь там не замирает ни днем, ни ночью, а на пляже бывает тесновато. Есть здесь, конечно, и плюсы: в несезон вам не придется беспокоиться о непрошеных гостях и сохранности имущества, потому что все, как говорится, у всех на виду. Хотя в целом в Греции с квартирными кражами и безопасностью дела обстоят куда лучше, чем в той же Италии.
Фото: Сергей Цехмистренко
Выбрав место, начинайте искать конкретные предложения. Делать это лучше через многочисленные риелторские конторы, отдавая предпочтение тем, кто расположен именно в интересующем вас регионе, причем риелторы есть у каждой стороны сделки: и у продавцов, и у покупателей. Они берут фиксированную сумму — 2%, каждый со своего клиента. Есть и виртуальный путь: существует сайт spitogatos.gr, аналог известных российских агрегаторов. Но, даже выбрав жилье там, вы все равно попадете в объятия риелторов: в этой стране прямые продажи не приветствуются. В любом случае, даже если вы подобрали варианты на сайте и какие-то из них кажутся вам идеальными, я бы все равно рекомендовал приехать на место и посмотреть все своими глазами. И вот почему.
Дело в том, что у греков совершенно другие требования к планировке жилья, чем у жителей России. Жизнь южных народов проходит в основном на улице, дома они только спят, и поэтому делают свое жилье максимально компактным и даже неудобным с нашей точки зрения. Я, к примеру, не раз видел длинные узкие гостиные, в которые еще ухитряются втиснуть камин, не думая о том, есть ли место для кресла или диванчика перед ним. Или спальни, у которых входная дверь посередине и дверь на балкон, открытые вовнутрь одновременно, образуют идеальную стенку, справа и слева от которой вряд ли удастся втиснуть даже односпальную кровать. Я не говорю уже про крутые винтовые лестницы с первого этажа на второй, которые встречаются в каждом первом греческом таунхаусе (здесь их называют мезонетами), — складывается впечатление, что они специально созданы для того, чтобы жильцы ломали себе руки и ноги.
Фото: Сергей Цехмистренко
И еще один важный момент: из-за дороговизны земли даже самые маленькие по площади дома состоят, как правило, из трех уровней: цокольный этаж, первый и мансардный. При этом местные строители имеют очень приблизительное представление о том, что такое гидроизоляция, из-за чего в «сезон дождей» готовьтесь к частичному или полному затоплению своей любимой спальни (здесь их часто размещают на цокольном этаже). Из-за этого я отказался покупать дом, за который уже внес залог (естественно, я его потерял) и которым моя семья пользовалась целый год с разрешения хозяев. Приехав в начале мая, я с ужасом увидел сгнившую за один сезон хозяйскую кожаную мебель, которую они сами перетащили в цоколь. А струи воды, медленно стекавшие по стенкам холодильника и шкафа, наверное, будут сниться мне до конца дней. И это почти не зависит от категории жилья: то же самое я позднее наблюдал в элитном коттеджном поселке. Единственное, о чем вы можете не беспокоиться, — это о качестве канализации: в Греции на побережье с этим очень строго, и ни одна капля не должна попасть в море, в отличие от наших приморских поселений. Да еще, пожалуй, можно быть уверенным в том, что в вашем доме будет великолепная терраса. Греки в этом смысле большие сибариты, им очень нравится сидеть на балконе с чашечкой кофе, сканируя окрестности.
Фото: Сергей Цехмистренко
Два слова о цене вопроса. Несмотря на кризис и общее падение цен на недвижимость, дома и квартиры на побережье стоят гораздо больше, чем в отдаленных от него районах. Средняя цена — 1500 евро за квадрат, приличные варианты на первых линиях от моря обойдутся дороже 2000 евро (большинство домов, как правило, небольшие, площадью от 50 до 100 метров). К этому нужно прибавить налог 3,09%, если покупаете на вторичном рынке, или 24% в новостройке, разрешение на строительство которых было выдано после 1 января 2006 года. При этом после кризиса 2008 года в стране зависло огромное количество нераспроданного жилья, которое было возведено до этого срока, так что здесь можно и сэкономить.
Хотя будьте бдительны: если вам предлагают очень дешевое жилье, то в нем наверняка скрыты какие-то существенные недостатки, от некачественных материалов до висящих на хозяевах долгов и кредитов, оплачивать которые после «выгодной сделки» придется вам.
Фото: Сергей Цехмистренко
Сумма налога не учитывается в стоимости жилья, если вы хотите со временем получить вид на жительство по приобретенной недвижимости (о получении ВНЖ я в ближайшее время напишу отдельную статью). Ежегодный налог относительно невелик: примерно 300 евро на квартиру или дом в 100 квадратных метров. Здесь есть одна тонкость — в договоре будут прописаны две цены: та, за которую вы договорились приобрести жилье, и его так называемая «справедливая» цена (аналог нашей кадастровой). Так вот: налог будет исчисляться по той из них, которая больше, чтобы вы избежали соблазна купить домик за один евро.
Наиболее подробная информация о налогообложении недвижимости в Греции и юридических аспектах темы, в рубрике "Недвижимость" на Русских Афинах
Существуют еще сборы на «хозяйство», устанавливаемые жильцами (если вы купили квартиру или таунхаус-мезонет), — 30–60 евро в месяц, в зависимости от общего числа собственников и категории жилья. Привычных нам платежей за ЖКХ здесь нет, их заменяют местные налоги, включаемые в стоимость электроэнергии. Отдельно оплачивается вода по счетчикам (до 200 евро в год, если жилье интенсивно используется только летом).
Фото: Сергей Цехмистренко
И вот, наконец, вы выходите на сделку. В Греции она происходит у нотариуса, но я просто настоятельно рекомендую воспользоваться услугами адвоката. Лучше русскоязычного, с хорошей репутацией (ищется методом «сарафанного радио»), хорошо знакомого со всеми нюансами местного законодательства, надо сказать, весьма запутанного. Прежде всего, адвокат проверит недвижимость на обременения, долги, неожиданных наследников и скрытых собственников, и потраченные на него тысяча-полторы евро спасут вас от любых возможных сюрпризов. А еще он примет самое деятельное участие в подготовке нотариального договора, который, естественно, составляется на греческом языке (не на русском и даже не на английском) и с содержанием которого на русском по закону вам будет дана возможность ознакомиться лишь один раз, во время его подписания, из уст русскоязычного переводчика. Общая стоимость расходов на этапе сделки (включая ее регистрацию в госорганах) обычно не превышает 10 тысяч евро. Дальше вас ждут еще расходы на подключение к электричеству и воде (это делается при каждой смене собственника), но это мелочи. Ведь отныне у вас уже есть воплощенная мечта: домик на берегу моря!
