Menu
Login
  •  
  •  

Почему стóит инвестировать в недвижимость Афин

  • Автор  Редакция
  • Просмотров 2276
Почему стóит инвестировать в недвижимость Афин

В последние годы многие страны Европы наполнились дешёвыми деньгами: ипотека стала доступна под 1,5–2,0 % годовых и покрывает 80 % от стоимости недвижимости для резидентов и 50 % — для нерезидентов. В результате цены в большинстве европейских стран поднялись выше докризисных значений.

Одно из немногих исключений — Греция, где пока продолжается денежная «засуха» и рынок с 2008 года ещё не начал расти. Если политика дешёвых денег в ЕС продолжится (а оснований предполагать обратное нет), то высока вероятность, что капитал «доедет» и до этой страны. Сейчас спрос иностранных инвесторов подогревают дешёвые «золотые визы»: ВНЖ в Греции можно получить при покупке недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро (на других конкурирующих рынках — в Испании и Португалии — порог составляет 500 тыс. евро, а в Латвии, где такая виза тоже стоит 250 тыс., в отличие от Греции можно купить только один объект). 

Почему Афины? 

Рынок недвижимости Греции неоднороден. Например, такие локации как Миконос, Родос и Санторини уже чувствуют себя прекрасно: заполняемость отелей находится на уровне 80–90 %, и цены на объекты в востребованных районах достигают 10 тыс. евро/м². 

С большой долей вероятности Афины станут следующим греческим городом, где сектор недвижимости снова начнёт расти. Для этого есть ряд предпосылок: 

  1. Восстановление экономики 

Афины — экономический центр Греции: на столицу приходится 19,9 % ВВП страны (больше, чем на любую другую столицу в ЕС). Логично предположить, что восстановление греческой экономики окажет прямое влияние на ситуацию в столице. 

Общий спад в национальной экономике, начавшийся в 2008 году, замедляется. По данным Международного валютного фонда (МВФ), к концу 2017 ВВП Греции увеличится на 2,8 %. По прогнозам Trading Economics до 2020 года, экономика страны продолжит расти в среднем на 1,2 % в год. 

preview

Данные: Trading Economics


preview


Согласно данным МВФ, безработица в Греции снизилась с рекордных 27,5 % в 2013 до 21,5 % в 2017 году. Если верить прогнозам Trading Economics, к 2020 году этот показатель сократится до 18,8 %.

Увеличение числа туристов Согласно данным МВФ, безработица в Греции снизилась с рекордных 27,5 % в 2013 до 21,5 % в 2017 году. Если верить прогнозам Trading Economics, к 2020 году этот показатель сократится до 18,8 %. 

Афины — туристический центр страны благодаря сохранившимся здесь памятникам культуры и комфортному климату. По данным Ассоциации греческих туристических предприятий (SETE), в 2016 году на столицу пришлась почти треть международных прибытий в стране — это в полтора раза больше, чем на второй по популярности Ираклион. 

Согласно подсчётам SETE, с 2012 по 2016 годы количество прибытий в Афины туристов из-за рубежа выросло почти в два раза: с 2,6 млн до 4,5 млн. 

preview


В целом это выгодное время для Греции благодаря нестабильной ситуации в конкурентных направлениях. По предварительным данным UNWTO, в 2016 году туристический поток в Турции сократился на 29 %, а количество туристов в Греции увеличилось на 5 %. 

Афины входят в топ-20 европейских городов по числу иностранных туристов, которые останавливаются в месте назначения минимум на одну ночь, по версии Mastercard. Здесь невысокие цены: по данным компании STR на 2016 год, гостиничные номера в Афинах стоят дешевле, чем в таких туристических центрах Европы, как Париж, Рим, Барселона, Амстердам, Лондон и Дублин. 

  1. Низкие цены с потенциалом роста 

Недвижимость в Афинах стóит меньше, чем во многих европейских столицах: примерно в три раза дешевле, чем в Лиссабоне, Мадриде и Берлине, в пять — чем в Вене и почти в восемь — чем в Париже. 

preview

Цены здесь значительно ниже предкризисных значений. По данным Банка Греции, в I квартале 2017 недвижимость в Афинах стоила на 44 % дешевле пикового уровня 2008 года. 

preview

Сегодня жильё в Афинах продаётся почти по себестоимости строительства: по данным Numbeo, квадратный метр стоит в среднем 1 265 евро, и даже встречаются предложения без ремонта с ценой 200–1 000 евро/м². 

По прогнозам информационного центра Trading Economics, с 2016 по 2020 годы цены на недвижимость в целом по стране вырастут на 22 %. 

Во что инвестировать? 

Мы рекомендуем инвесторам вкладывать в арендное жильё и гостиничную недвижимость, поскольку Греция останется интересна туристам вне зависимости от динамики ВВП. Офисная, торговая или складская недвижимость сильнее зависят от состояния экономики, которая, хоть и начинает восстанавливаться, но ещё нескоро полностью оправится от кризиса. 

Более простая стратегия — покупка квартиры, готовой для сдачи в аренду туристам. Преимуществом Афин является то, что, в отличие от Берлина или Сан-Франциско, греческий рынок наёмного жилья слабо регулируется. Чтобы получить право сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, достаточно получить туристическую лицензию. Такой документ выдаётся на пятилетний срок и обычно обходится в 3–5 тыс. евро, а  продление лицензии стоит значительно дешевле. 

Tranio предлагает квартиры в Афинах, которые размещены на сайте краткосрочной аренды Airbnb и продаются с доходностью примерно 7–8 %. 

preview

Абсолютный годовой доход этой однокомнатной квартиры в Афинах составляет 12 тыс. евро в год. 


Более сложная, но и более прибыльная стратегия — проекты редевелопмента: покупка дешёвых объектов, их ремонт и сдача в аренду или продажа по более высокой цене. Доходность на вложенный капитал составляет 10–15 % годовых, а срок реализации таких проектов — 1–3 года. 

Строительство новых единиц жилья не так выгодно, поскольку новостройки в Греции менее востребованы: покупатели первичных квартир платят 24 % от кадастровой стоимости объекта в качестве НДС, в то время как для проектов, разрешение на которые было выдано до 2006 года, вместо НДС покупатель платит налог на передачу прав собственности, что составляет всего около 3 % от стоимости объекта. 

Вместе с Tranio инвестор может осуществить проект редевелопмента в масштабах одной квартиры: наша команда на месте управляет процессом ремонта и последующей сдачей квартиру в краткосрочную аренду. Общая доходность для инвестора — около 15 %. 

Более крупный проект — реновация апарт-отеля (гостиницы с обслуживаемыми апартаментами для сдачи в аренду туристам, которые, в отличие от обычных гостиничных номеров, можно продавать поштучно). Оператор предоставляет принадлежащее ему здание, а Tranio совместно с инвестором финансирует ремонт. 

preview

Это здание под реновацию в историческом центре Афин выставлено на продажу за 250 тыс. евро 

Когда арендный бизнес начинает функционировать, Tranio продаёт апартаменты иностранным покупателям, нацеленным на получение «золотой визы» и арендного дохода, и распределяет прибыль между участниками проекта. Доходность инвестора при сохранении такого объекта в портфеле составляет около 10 %, при продаже — примерно 70 %. 

На гостиничном рынке Афин уже заметно оживление. За последние два года в столице открылись отели нескольких крупных сетей, среди которых Wyndham и Aman. В июне 2017 компания Hines купила одно из известнейших зданий в городе: Athens Ledra, бывшую гостиницу Marriott. Поэтому тем инвесторам, кто хочет заработать на росте цен в перспективе, следует начать действовать уже сейчас.

preview

 

 

 

На правах рекламы

Система Orphus

Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:

Поделиться ссылкой:

О том, как поделиться
Правила комментирования (комментарии премодерируются)
Последнее изменениеПонедельник, 11 сентября 2017 22:47
Комментарии для сайта Cackle
Наверх

Новости по Email

Мобильные приложения

 

Новостные ленты

Партнеры сайта