Низкая стоимость недвижимости и гибкие правовые рамки характеризуют один из самых привлекательных рынков недвижимости в мире. Инвестиции в недвижимость могут быть полезными, имея в виду общую политику греческого государства, направленную на использование земли в туристических целях. В этой связи правительство намерено укрепить позиции Греции как глобальной туристической зоны, создав новый рынок домов отдыха и усилив программы поддержки инфраструктуры. Учитывая растущий спрос на загородные дома и все большее число туристов, рынок недвижимости имеет положительные и стабильные перспективы развития.
ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ ГРЕЧЕСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Право собственности является исключительным гражданским правом, гарантируемым Конституцией Греции. Имущественные вопросы регулируются положениями статей 947-1345 Гражданского Кодекса Греции.
В соответствии с указанными статьями определены следующие категории имущественных прав:
• Полная собственность (πλήρης κυριότητα);
• Частичная собственность (ψιλή κυριότητα);
• Узуфрукт (επικαρπία), является законным правом в полной мере владеть, пользоваться и извлекать прибыль или выгоду от имущества, которое принадлежит другому лицу;
• Право проживания (δικαίωμα κατοικίας), означает право проживать в жилье, принадлежащем другому лицу, до момента смерти владельца;
• Сервитут (δουλείες), ограниченное законное право пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для проездов, проходов или иных целей, которые без установления сервитута не могут быть обеспечены;
• Ипотека (υποθήκη), залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника;
• Предварительное уведомление об ипотеке (προσημείωση υποθήκης), которое переходит в ипотеку после окончательного решения по обеспечению требования кредитора.
Недвижимое имущество может быть разделено на горизонтальную или вертикальную собственность в зависимости от вида собственности и числа владельцев.
Греческое законодательство предусматривает и определяет следующие способы приобретения недвижимого имущества или вещных прав на недвижимое имущество:
• Договор продажи,
• Договор дарения,
• Наследование,
• Процедура аукциона,
• Узукапия (χρησικτησία)/ приобретательская давность,
• Приобретение по нормативному решению.
Процедура приобретения недвижимости обычно состоит из следующих этапов:
1. Обращение в агентство недвижимости и заключение договора на оказание услуг, в котором оговариваются условия оказания услуг и вознаграждение агента. Покупатель может также самостоятельно подобрать потенциальные объекты недвижимости.
2. Оценка недвижимого имущества основана на системе «объективных ценностей», которая определяет ценовой порог для каждого объекта в зависимости от его местоположения, площади, близости к коммунальным услугам и т.д. Соответственно, рыночная стоимость определяется с учетом налогов и других сборов на передачу прав собственности.
3. Назначение адвоката является необходимым условием для продолжения процедуры приобретения, учитывая, что второй шаг после выбора приобретаемого имущества требует тщательной проверки титулов собственности. Последнее осуществляется специализированным юристом в соответствующем Управлении земельного кадастра в отношении прав продавца и его предшественников, а также вещных прав собственности за период не менее 20 лет.
4. Назначенный адвокат проверяет также, соответствует ли недвижимое имущество требованиям строительных норм, что означает, пригоден ли земельный участок для строительства.
5. Покупатель должен подать заявление на получение индивидуального налогового номера (так называемого АФМ) в компетентное налоговое управление. Кроме того, покупатель должен уплатить в налоговую инспекцию налог на передачу прав собственности в размере 3 %.
6. Заключение и подписание договора на покупку недвижимости в присутствии нотариуса.
Покупатель должен представить следующие документы:
• Удостоверение личности или паспорт с действующей визой,
• Квитанцию об уплате налога на передачу прав собственности,
• Любые другие необходимые документы.
Кроме того, продавец должен предоставить сертификаты, выданные Налоговым управлением и муниципалитетом, на территории которого находится недвижимость. Объект сделки должен быть подробно описан в договоре наряду с ценой продажи, условиями рассрочки платежа, договорными санкциями и любыми другими правами или обязанностями, вытекающими из него.
7. После заключения окончательного договора, он должен быть зарегистрирован в местном Управлении земельного кадастра, после чего договор купли-продажи законно вступает в силу. Покупатель должен представить в земельный кадастр нотариальный акт, заявление и квитанцию об уплате кадастровой пошлины. Также в местном отделении земельного кадастра обязательно регистрируются любые акты, договоры или решения, которые изменяют вещные права на имущество. Что касается ипотечного кредита, он должен быть зарегистрирован в специальной книге Ипотечного Управления земельного кадастра.
8. Приобретение недвижимого имущества дает право владельцу, а также членам его семьи получить вид на жительство. В частности, гражданин третьей страны, которому принадлежит по закону недвижимое имущество на территории Греции, минимальная стоимость которого составляет 250 000 евро, получает вид на жительство сроком на пять лет с правом продления еще на пять лет.
ОГРАНИЧЕНИЯ И УСЛОВИЯ
Правила городской застройки
Строительство зданий имеет ряд ограничений или регулируется планами городской застройки, если участок расположен в населенном пункте. Государство тщательно контролирует развитие этих районов с тем, чтобы граждане могли пользоваться лучшими условиями жизни. Таким образом, в соответствии с городским планированием, часть недвижимого имущества, может быть использована для строительства коммунальной инфраструктуры и мест общего пользования, таких как строительство дорог, площадей, более того, даже передача права собственности и предоставление вещных прав могут быть запрещены, ограничены или могут являться предметом специального разрешения.
Археологические памятники
Частная собственность подлежит регулированию в целях сохранения многообразия археологических памятников на всей территории Греции. Исторические памятники и традиционные поселения, как правило, защищены не только государством, но и рекомендациями ЮНЕСКО. Закон предусматривает, допускается ли строительство в каждом конкретном месте и при каких условиях, требуются ли специальные лицензии или другие необходимые дополнительные меры и т.д. Кроме того, в некоторых случаях, новые здания, которые будут построены на территории традиционных поселений, должны соответствовать стилю старых зданий с целью уважения и сохранения местной архитектуры.
Экологические ограничения
В соответствии с международным правом и Конституцией Греции, «принцип устойчивого развития» имеет ключевое значение. На практике это означает обязанность государства принять расширенные гарантии и позитивные меры по защите окружающей среды. Такие меры включают требование о предварительной лицензии на строительство и эксплуатацию объектов, которые могут оказать воздействие на окружающую среду, экологическую экспертизу промышленной деятельности, сертификат энергоэффективности для жилых и коммерческих зданий и т.д. Что касается лесных районов, они пользуются особой защитой, в соответствии с греческой Конституцией, которая запрещает их использование, если только не имеет место преобладающий общественный интерес.
Охрана побережья и пляжей
Общественные места, такие как побережье и пляжи, должны быть доступными и приятными для всех граждан. Государство гарантирует право на доступ к береговой полосе и прибрежной зоне и ограничения принимаются только из соображений общественного интереса. Таким образом, частные права на побережьях и пляжах допускаются только по специальному решению, выданному соответствующими органами.
АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
Риэлтерские услуги могут оказывать как физические, так и юридические лица, при условии что они греки или граждане Европейского Союза или являются гражданами третьих стран, имеющими действительный вид на жительство.
Кроме того, агент должен иметь соответствующее образование и не иметь судимости. Если эти условия выполнены, агент должен зарегистрироваться в Генеральном торговом реестре.
Что касается юридических лиц, они должны соответствовать некоторым дополнительным критериям для предоставления услуг в сфере недвижимости: во-первых, предоставление услуг в сфере недвижимости должно быть прямо предусмотрено в уставе юридического лица, во-вторых, представители юридического лица должны лично соответствовать критериям, которые предусмотрены для физических лиц, и другие сотрудники должны по крайней мере соответствовать условиям, которые определены для помощника агента по недвижимости.
Источник: rupor.gr
