Чаще всего сразу же после покупки новый владелец стремиться выселить арендатора, что бы поселиться самому. Тем не менее, греческое законодательство предусматривает меры по защите арендатора даже после смены владельца.
Смена владельца арендованного имущества по договору (продажа, дарственная и др.)
В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса, если арендодатель во время действия договора аренды, подтвержденным на определенную дату, передает объект аренды третьему лицу в собственность или уступает другое вещное право, которое исключает арендатора, новый владелец берет на себя права и обязанности по аренде, если договор не предусматривает иное.
То есть, если во время аренды происходит продажа имущества, обязанности и права нового собственника имущества не меняются, если выполняются два условия:
а) Аренда подтверждается договором аренды на определенную дату. Ранее частный договор об аренде считался подтвержденным на определенную дату, после того, как он был подан и зарегистрирован в компетентной налоговой службе. Теперь регистрация договора осуществляется через электронную систему TAXIS (Веб-сайт Генерального секретариата информационных систем).
б) В договоре не были оговорено, что в случае продажи имущества во время аренды, арендатор должен сдать объект аренды новому собственнику в течение трех месяцев после того, как новый владелец попросит его об этом.
Что делать в случае, когда не выполняется одно из этих условий.
В соответствии со статьей 615 Гражданского Кодекса, аренда недвижимого имущества, не подтвержденная договором на определенную дату, или договор аренды содержит оговорку, что в случае передачи объекта аренды третьему лицу в собственность или уступки других вещных прав, которые исключают арендатора, новый владелец может расторгнуть договор аренды за один месяц, при договоре аренды до одного года, и за два месяца, если срок договора более одного года. Если новый владелец расторгнет договор аренды, то за арендатором сохраняется право на компенсацию со стороны арендодателя.
Кроме того, устный договор аренды не влечет за собой защиту арендатора. Если данные договора не были внесены в систему TAXIS, то права арендатора ограничены. Частный договор аренды, в котором указана более низкая стоимость аренды по сравнению с согласованной, может считаться подтвержденным на определенную дату, независимо от его неравномерности. В этом случае новый владелец имеет право расторгнуть договор аренды за один месяц, если срок договора до одного года, и за два месяца, если срок договора более одного года.
Смена владельца арендованного имущества после продажи с аукциона
В соответствии со статьей 1009 Гражданско — Процессуального Кодекса, с изменениями, внесенными Законом № 4335/2015, если проданная с аукциона недвижимость была арендована для ведения предпринимательской деятельности, новый владелец имеет право расторгнуть договор аренды в течение двух (2) месяцев.
Законодательство проводит различие между коммерческой и жилой арендой для защиты интересов нового владельца, который приобрел недвижимость через аукцион, от предпринимателя, который фиктивно арендует свою недвижимость другому принадлежащему ему юридическому лицу на длительный срок, когда есть большая вероятность изъятия этой недвижимости, с тем чтобы иметь возможность использовать его и после того, как объект буден продан на аукционе. По новым правилам новый владелец, независимо от наличия подтвержденного на определенную дату договора аренды и какого-либо соглашения между арендатором и предыдущим владельцем, может расторгнуть договор аренды через два месяца и сможет выдворить арендатора.
Аренда после изъятия объекта недвижимости
Это касается случаев, когда имущество было сдано в аренду, а затем было изъято. Совсем другой случай, когда имущество было арендовано после изъятия.
Статья 997, пункт 1 часть 6 Гражданско — Процессуального Кодекса гласит, что после изъятия имущества, его аренда должником или другим собственником или владельцем или передача его в пользование или владение на основании других правоотношений может быть расторгнута новым владельцем в течение одного (1) месяца. Расторжение аренды или иных правоотношений происходит в течении двух (2) месяцев согласно статьи 1005 пункт 2.
Когда происходит покупка недвижимости на обязательном аукционе путем присуждения имущества успешному претенденту (покупателю, который сделал самую высокую ставку), нотариус составляет соответствующий акт. Этот акт является документом, подтверждающим право собственности, который должен быть зарегистрирован в Земельном реестре и/или в Кадастровой службе. В течение одного месяца с момента регистрации акта победитель аукциона может расторгнуть договор аренды и действие договора аренды прекращается по истечении двух месяцев со дня расторжения.
Статья 997 Гражданско — Процессуального Кодекса не делает различий между арендой, подтвержденной или не подтвержденной на определенную дату. Поэтому она применяется в обоих случаях. Упоминается также, что новый владелец может расторгнуть договор аренды согласно статьи 615 Гражданского Кодекса.
То есть, если недвижимость сначала была изъята, а затем сдана в аренду, и одновременно договор аренды не подтвержден на определенную дату, то новый владелец может расторгнуть договор аренды или в соответствии со статьей 997 ГПК, либо в соответствии со статьей 615 ГК.
Авансовый взнос арендной платы арендатором предыдущему владельцу
Рассмотрим, что произойдет, если арендатор внес авансом арендную плату предыдущему владельцу, который охватывает и период после передачи права собственности. На практике это встречается в случаях долгосрочной аренды, оформленной нотариальным актом и зарегистрированной в Земельном реестре и/или в Кадастровой службе, а аренда выплачена арендодателю за весь срок аренды.
Однако в соответствии со статьей 616 ГК арендные платежи, сделанные арендодателю, продавшему недвижимость, или сделавшему уступку аренды, а также изъятие арендных плат его кредиторами, являются недействительными для нового владельца при аренде более трех месяцев, начиная со дня, когда арендатору было вручено соответствующее уведомление.
То есть, арендная плата, выплаченная арендатором авансом предыдущему собственнику имущества, не запрещает новому владельцу истребовать ее с арендатора повторно. Арендатор обязан выплатить арендную плату новому собственнику по истечении трех месяцев после получения соответствующего уведомления.
Добросовестный арендатор однако может противостоять новому владельцу, подав жалобу за превышение им прав в соответствии со статьей 281 Гражданского Кодекса, поскольку новому владельцу при покупке имущества было известно о том, оно сдано в долгосрочную аренду с полной выплатой арендной платы авансом, а договор аренды оформлен нотариально и зарегистрирован в Земельном реестре и/или в Кадастровой службе, а значит получил огласку в отношении третьих лиц.
Наше юридическое бюро имеет большой опыт в вопросах аренды и аукционов, а наши юристы проконсультируют вас по вашему делу.
