Согласно такому договору стороны несут ряд обязательств, как например, первая сторона обязуется предоставить второй стороне помещение (квартиру в многоэтажном жилом доме, частный дом или нежилое помещение, офис), расположенное по конкретному адресу, а вторая сторона берёт на себя обязанность своевременно вносить определённую положениями договора плату за временное владение и пользование собственностью, а также содержать вверенный ей объект в надлежащем состоянии и др. Помимо предмета договора и сведений о его участниках, пункты такого соглашения содержат довольно подробную информацию о правах и обязанностях сторон, порядке расчётов, сроке и условиях действия договора, порядке его расторжения, а также информацию об ответственности сторон в случае невыполнения условий соглашения. Договор может сопровождаться описью имущества, платежной ведомостью или распиской в получении оговорённой суммы залога.
В Греции вплоть до 2014 года подписанный на бумаге договор найма или аренды, в соответствии с законом, должен был регистрироваться собственником в уполномоченном налоговом органе по месту расположения объекта недвижимости, что на практике, к сожалению, осуществлялось не всегда. Несколькими годами ранее по распоряжению греческих финансовых властей была введена электронная система налоговой отчётности, призванная урегулировать контроль над доходами, расходами и имуществом граждан, то есть формировать достоверные сведения для целей налогообложения. Так, начиная с 2014 года, государством ведется полный учёт данных не только о находящемся в наличии у собственника имуществе и всех действиях, совершаемых по отношению к нему, но и сведений о нанимателях (арендаторах). Все эти данные автоматически сверяются при заполнении декларации о доходах физических и юридических лиц, так как регистрация прописки или юридического адреса теперь является необходимым условием при обращении во многие государственные службы.
Итак, скрыть доход от сдачи в наём или аренду объекта недвижимого имущества у собственника теперь практически нет возможности. Но, на практике бывает случается, что некоторые находчивые и предприимчивые владельцы недвижимости идут на компромиссы, а именно: в электронной форме договора указывают только часть ежемесячной платы за пользование помещением, предварительно удержав с нанимателя или арендатора сумму оплаты, например, за один год. В этой ситуации в выигрыше оказывается только одна сторона – наймодатель (арендодатель), так как вторая сторона, кроме того, что вынуждена заплатить внушительную сумму вперёд, ещё и не имеет никаких гарантий. При возникновении каких-либо непредвиденных обстоятельств или в случае непорядочного поведения собственника недвижимого имущества сумма, внесённая в качестве предоплаты за пользование помещением, может не вернуться к нанимателю (арендатору).
Нередко также фиксируются случаи, когда даже при надлежащем заполнении электронной формы договора, то есть с соблюдением всех пунктов предварительного соглашения, в конце срока его действия собственник имущества пытается присвоить сумму залога (в Греции залог вносится в случае договорённости о помесячной оплате за пользование помещением и составляет сумму в размере платы за один-два месяца), мотивируя это либо, например, износом предметов мебели, либо необходимостью последующего ремонта. Нанимателю (арендатору) необходимо иметь в виду, что и то, и другое уже включено в ежемесячную сумму оплаты за пользование помещением, и настаивать на возвращении залоговой суммы, конечно же, при условии, что с его стороны все обязательства выполнены.
Безусловно, столь экстремальные случаи мошенничества не являются правилом, то есть случаются не часто, однако, имеют место и в особенности, как это ни печально, по отношению к иностранцам, постоянно или временно проживающим на территории Греции. Несомненно, большую роль играет отсутствие знания греческого языка. Даже английский язык не оказывается достаточно полезным в подобных ситуациях.
В любом случае при совершении такого ответственного шага, как заключение договора найма или аренды помещения, для иностранного гражданина было бы разумным обратиться к специалисту в области права – адвокату. Присутствие такого специалиста при подписании соглашения и передаче залоговой суммы или суммы предоплаты явится гарантией надлежащего исполнения условий договора. Также существует огромное количество нюансов в процессе отношения двух сторон при аренде недвижимости, начиная от ремонта прохудившейся сантехники и заканчивая досрочным разрывом договора аренды. Как правильно поступить, если возникают сомнения по существенным условиям и структуре договора? В этом случае вам будет лучше предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.
Еще раз хочется напомнить: прежде чем заключать договор, оцените на каких условиях он может быть расторгнут досрочно по инициативе любого участника обязательства, чтобы в дальнейшем не погрязнуть в судебных разбирательствах.
Особое внимание стоить обратить на условия договора при аренде коммерческой недвижимости в Греции, это поможет вам сохранить время и нервы при заключении договора и после. Полагаться на так называемые типовые договоры в этих отношениях нельзя. Качественно составленный договор аренды нежилого помещения поможет прежде всего избежать возможных споров и обеспечить соблюдение коммерческого интереса. Самый идеальный вариант – изначально прописывать договор под ваши условия надлежащим образом. «Авось» тут не проходит, если с чем-то не согласны, пытайтесь договориться. Если дело дойдет до суда, то решение будет приниматься, исходя из законодательства и условий конкретного договора.
Прибегнув к услуге моей адвокатской конторы при заключении любой сложности договора аренды коммерческой или жилой недвижимости нами будут учтены все необходимые критерии, тем самым образом вы сможете избежать многие риски и проблемы, связанные с арендными отношениями.
